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档案编号:664

物业管理水平需要拔苗助长

单位: | 建立日期:2012-5-18 16:52:09


就像买电器一定关心保修一样,物业管理作为商品房售后服务的重要作用已越来越被人们所重视。可近年来,物业管理在实际工作中,其市场现状难以令人满意,主要表现形式有四个方面:

  1.投诉率高

  据有关资料统计,1998年全国物业管理和商品房投诉与1997年相比增加50.7%。

  2.缺乏规范

  投诉的意见主要集中在对物业管理公司以老大身份自居、管理水平低、服务不到位、收费过高等方面。

  3.有市无场

  与市场巨大需求潜力形成强烈反差的是,物业管理市场结构不全,交易体系不完善。

  4.运作困难

  一方面有实力的物业管理企业难以找到项目,只能在原经营规模上艰难支持;另一方面企业想聘用自己满意的物业管理公司却无门路,更谈不上选择。

  提高物业管理对策可参考以下三条方法:

  第一,应加强对市场主体的培育与建设。

  从供应来看,物业管理要从房地产开发环节中脱离出来,一是有利于培育市场主体;二是有利于市场行为的规范;三是有利于培育和发展大中型物业管理企业和公司。

  从物业管理市场的需方来说,凡符合条件的社区都要成立业主管理委员会,但真正成立了业主管理委员会的不多。建议政府主管部门抓紧这一工作的实施。

  第二,不断发展和完善市场介体。市场介体建设主要应从以下方面入手:

  1.成立为交易服务的中介组织,例如,经纪公司、交易所,形成有形的物业管理市场。要制订交易的规则和方式,规定市场准入原则和方式,规定市场准入原则,招投标程序,引入竞争原则;成立经纪公司,建立市场供需双方的档案材料,发布供求信息,主持招投标过程,进行合同的签订、解除;由政府有关部门出面,成立交易所,由经纪公司集中挂牌交易。

  2.成立自律性中介组织mdashmdashmdash物业管理行业协会。协会应对物业管理企业进行立法治市、依法操作的教育,规范企业市场行为,对企业与城市各专业管理部门的关系进行协调,维护企业正当权益。同时收集反映业主的看法,倾听企业的呼声,向政府提供牵涉社会发展与政策重大关系方面的专业意见。

  3.成立规范服务监督的中介组织,例如价格审批机关和仲裁机构。物业管理服务费的价格是物业管理的一个敏感问题。如果物业管理服务费的价格不是由供需双方协商同意,并经政府价格部门审核认定,那么,由价格引发的纠纷将导致以后收费困难。

  物业管理公司与业主经常发生纠纷,究其原因,大多数是由于物业管理公司对物业管理中的法律关系不清楚,或许多业主不知道自己拥有哪些权利,因此,设立仲裁机构,除了规范监督企业和业主,理顺双方的各种法律关系外,还应对社区内的纠纷和矛盾进行仲裁决定。

  第三,不断扩大市场容量,积极引导消费升级。物业管理市场需求群体的构成单位是社区,而涵盖社区住户的所有消费需求构成了物业管理的服务体系。目前,我们比较注意一般家居、卫生医疗、生活(包括文化、娱乐)方面的服务,这还远远不够,还应关注发展信息、金融、社会保障、保险、科技等方面的特殊服务。一般来说,当人们购买了商品房后,消费目标已转向潜在的购买需求,这种潜在的需求将变为现实的购买力。因此,全面刺激社区消费经济增长,积极引导消费升级,将带动和促进物业管理的市场本身乃至更大区域的市场经济发展。



 
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